“港岛挣钱、深圳消费”的趋向正正在加快港岛消费商场和房地产商场的萎缩，以至也许导致“空心化”危险。2025年1月港岛零售额赓续11个月消浸和房价跌至近八年半低点的实际，反应出港岛经济构造的衰弱性和表部竞赛的压力。若不选取有力手段，港岛也许吃亏其行动国际消费中央和房地产热门的位置，陷入持久没落。

　　截至2025年3月3日，中国香港（以下简称港岛）经济正面对苛酷挑拨。一月零售额同比消浸3.2%，连气儿11个月下滑；与此同时，房价跌至近八年半低点，房地产商场赓续低迷。更为苛酷的是，“港岛挣钱、深圳消费”的景色愈演愈烈，这种跨境消费形式正正在加快港岛消费商场和房地产商场的萎缩，以至也许导致“空心化”危险。连系目下经济数据和趋向，这一景色的深层影响值得闭切。

　　依据港岛当局统计处3月3日通告的数据，2025年1月港岛零售业总出售额揣度为353亿港元，同比消浸3.2%，延续了自2024年3月今后的下滑趋向。特别正在大件消费规模，汽车及零部件出售暴跌52.6%，家具及固定装备出售额消浸26.4%，反应出消费者置备力明显萎缩。

　　与2024年12月比拟，1月零售额降幅从9.6%收窄至3.2%，部门来由是夏历新年提前带来的节前采购。

　　港岛零售照料协会履行董事国德·劳（Bond Law）指出，2月春节后的零售涌现估计不会更好。他以为，零售业近期涌现将接续受到旅客和住民消费形式改变的拖累，特别是正在内地旅客置备力疲软和住民跨境消费增添的后台下。

　　“港岛挣钱、深圳消费”的景色是零售商场低迷的中心驱动力。深圳依靠较低的物价和便捷的地舆地点，成为港岛住民和旅客的首选消费地。2024年1月至10月，港岛总零售额同比消浸7.1%，此中珠宝钟表和时尚配饰出售分离消浸15.5%和10.6%，紧要来由是当地住民和内地旅客更目标于前去深圳购物。港岛零售业正面对“消费表流”的双重还击：

　　一是港岛住民使用强港元汇率和便捷交通（如港深高铁）前去深圳置备日用品和糟塌品。2024年经莲塘港口入境深圳的港岛住民达3600万人次，同比拉长101%，深圳商圈客流量因港人功劳拉长超20%。港岛当地零售业因价值劣势（如餐饮、日用品价值约为深圳的2-3倍）逐步落空吸引力。

　　这种跨境消费形式导致港岛当地零售需求萎缩，高端商圈和次级街道的租赁需求分裂加剧，部门地域空置率上升。截至2024年闭，次级街道空置率高达20%以上。

　　港岛零售业的持久远景阻挠笑观。假使主题推出刺激手段，如复兴深圳住民多次入境签证，并推进消费回流，但消费信念和置备力尚未明显复兴。

　　2025年，港岛零售出售额估计接续低迷，国德·劳以为消浸幅度也许正在2%足下。社交媒体上对港岛挣钱深圳消费的磋商，反应出群多对港岛经济没落的顾忌，这种情感进一步加剧了消费商场的信念危险。

　　与零售商场同步，港岛房地产商场正在2025年1月同样涌现低迷。港岛差饷物业估价署（RVD）2月28日公布的数据显示，港岛房价指数从2024年12月的288.9降至1月的287.6，环比消浸0.4%，同比消浸6.5%，创下近八年半低点。房价赓续下行源于多重成分：一是需求萎缩，二是供过于求，三是经济境况疲软，四是深圳低房价分流。

　　港岛房价的下跌并非短期震动，而是深层构造改变的结果。商量公司世国魏理仕（CBRE）认识指出，楼市低迷与经济乏力、利率策略和表部不确定性亲切相干。

　　2024年9月今后，美国联国贮藏体系三次降息（累计1%），港岛金融照料局（HKMA）随之三次跟进，基准利率从2024岁首的5.75%降至4.75%（截至2024年12月19日）。表面上，较低的假贷本钱应刺激购房需求，但实际中，1月楼市淡季（受夏历新年影响）和开辟商推出新项目导致库存积存，抵消了降息结果。

　　当然，更中心的题目正在于“港岛挣钱、深圳消费”对房地产需求的腐蚀。跟着大湾区统一的饱动，深圳房价远低于港岛，深圳中心区均价约每平方米5万公民币，而港岛中心区超10万港元，吸引了大宗港岛住民和内地买家前去深圳而非港岛投资或栖身。

　　高房价本已胁造当地刚需，而深圳室庐均价仅为港岛的1/2至1/5，加之“港车北上”策略落地，港岛中产阶级拣选正在深圳置业或租房，进一步衰弱港岛当地楼市需求，导致空置率上升。截至2024年闭，港岛部门次级室庐区空置率迫近10%，房价也随之赓续下行。

　　房地产商场的低迷进一步加剧了经济压力。港岛经济高度依赖房地产，土地出让金和物业税占港府收入约20%，房价下跌导致港府收入削减，开辟商和银行面对资产缩水危险。

　　JLL和Cushman & Wakefield的叙述预测，2025年港岛室庐价值也许下跌3%至5%，但贸易地产（如办公室和零售物业）房钱估计将消浸5%-10%，显示商场信念缺乏。而房价赓续下跌也许激励港岛金融危险，进一步挤压消费才华，造成恶性轮回。

　　“港岛挣钱、深圳消费”的趋向正正在推进港岛消费商场和房地产商场走向“空心化”——即当地经济中心效用慢慢吃亏，资源和需求表流加剧。以下是这一景色的深层来由和危险：

　　港岛经济持久依赖金融、商业和旅游业，但近年来环球经济不确定性，特别是美中商业战加剧和内地经济放缓衰弱了其古板上风。转口商业效用消浸，2025年1月出口拉长仅0.1%，增幅创近一年新低，进一步压缩了经济生机。而零售和房地产行动支柱财富也因消费表流和供需失衡而陷入窘境。

　　港岛的“超等相闭人”脚色正被深圳代替。深圳通过“硬件立异+供应链集群”形式，吞没财富链上游，而港岛仍依赖古板供职业，未能有用对接大湾区科创资源。

　　显而易见，港岛经济缺乏多元化进展道途，未能有用吸引如科技研发等高附加值财富，导致其正在区域竞赛中逐步失势。大湾区统一虽带来机缘，但深圳的低本钱上风和策略支撑吸引了更多资源和人丁，挤压了港岛的保存空间。

　　港元与美元挂钩的相闭汇率轨造使得港岛钱银策略被动跟班美联储。2024年降息虽消浸了假贷本钱，但未能有用提振消费和投资信念。强港元汇率反而加剧了住民跨境消费的动机。因港元相对公民币升值，港岛住民持有港元到深圳可能置备更低贱的商品，进一步掏空港岛当地商场。

　　港岛人丁老龄化加剧，2024年60岁以上人丁占比凌驾20%，年青人削减，消费才华消浸。港岛创设业和供职业表迁至大湾区其他都会，也导致高收入岗亭削减，人丁构造老龄化加剧。2022年港岛劳感人丁削减19万，年青人才更目标移居生涯本钱更低的深圳。

　　商场空心化的危险正在于，港岛也许逐步吃亏其行动国际消费中央和房地产投资热门的位置。若零售业和房地财富赓续萎缩，空置率上升、房钱和房价下跌将导致本钱表流、就业削减和税收下滑，造成恶性轮回。持久来看，港岛也许面对经济构造的彻底重组，以至被边际化于大湾区进展形式。

　　一是强盛当地消费。通过减税、补贴和促销营谋吸引住民和旅客消费，同时巩固与内地商场的协同进展，如深化“双轮回”策略。复兴深圳住民多次入境签证虽有所帮益，但需进一步擢升港岛消费的特殊价格，加强文明体验、高端供职。

　　二是调动房地产策略。正在增添住房供应（如“北部城市区”策画，对象2025-2032年新增90多万套住房）的同时，优化贷款策略，吸引当地和内地买家。针对空置率高的次级地域，可推出房钱补贴或税收优惠，刺激租赁需求。

　　三是加快造成多元化经济构造。进展高科技、金融科技和绿色经济，吸引国际本钱和人才，消浸对零售和房地产的依赖。模仿深圳的科技财富上风，港岛可聚焦金融供职和立异孵化，造成区别化竞赛。

　　四是巩固区域团结。正在大湾区框架下，与深圳、广州等都会深化分工，避免资源单向表流。推进跨境策略谐和，宛如一税造、优化通闭，削减消费和投资的膺惩。